📘 Nota fiscal: impuestos ya contemplados — 25% ISR + 8% IVA neto. Todo en términos base sin IVA. El ticket es $280 base ($325 con IVA al cliente)$380 base ($441 con IVA al cliente).
Equipo Infraestructura JM
| Partida | Concepto | Total |
|---|---|---|
| PRELIMINARES | ||
| Levantamiento de estado actual | $1,620 | |
| Anteproyecto 3D + presupuesto + materiales | $10,320 | |
| Levantamiento piso cerámico (120 m²) | $26,150 | |
| INSTALACIONES | ||
| Hidráulicas (12 ML) | $12,701 | |
| Eléctricas (12 ML) | $13,634 | |
| Especiales: refri, hornos, losa (12 ML) | $13,634 | |
| Sanitarias (12 ML) | $6,958 | |
| Ventanal parrilla–losa (4 m²) | $4,032 | |
| ALBAÑILERÍA | ||
| Barra de bebidas (5 m²) | $6,636 | |
| Nivelación firme (40 m²) | $22,416 | |
| Nivelación muros (145 m²) | $59,160 | |
| Albañilería cocina (8 m²) | $10,618 | |
| ILUMINACIÓN | ||
| Apagadores y contactos (20 pzs) | $5,760 | |
| Salidas luminarias + LED (25 pzs) | $2,520 | |
| Luminarias y tiras LED (25 pzs) | $1,686 | |
| ACABADOS | ||
| Azulejos en muro (150 m²) | $212,400 | |
| Piso cerámico (130 m²) | $177,528 | |
| CARPINTERÍAS | ||
| Entrepaños barra (10 pzs) | $4,320 | |
| Placa barra (1.8 m²) | $6,480 | |
| Mueble baño | $6,624 | |
| DECORACIÓN | ||
| Stickers vinílicos (2 pzs) | $1,728 | |
| Espejos (3 pzs) | $1,944 | |
| Letreros LED | $2,400 |
| Subtotal sin IVA | $410,245 |
| IVA | $65,639 |
| Cotización | $475,884 |
| + 10% imprevistos | $47,588 |
| TOTAL REMODELACIÓN | $523,472 |
Grupo Refrigerantes — elegir una opción:
| Concepto | Total |
|---|---|
| Ventilador Soler & Palau CMI 355 (1,350 CFM) | $32,500 |
| Arrancador magnético Siemens 1 HP | $6,500 |
| Desconectador intemperie IP65 | $3,063 |
| Base para ventilador | $3,375 |
| Material eléctrico y fijación | $7,625 |
| Elevación equipo | $1,500 |
| Ducto lámina galv. cal. 24 | $75,938 |
| Soportería | $10,625 |
| Subtotal + IVA | $141,126 + $22,580 |
| TOTAL | $163,706 |
| Circuito lámina galv. para A.A. (incluye M.O. y soportería) | $162,500 |
| IVA | $26,000 |
| TOTAL | $188,500 |
Depósito $240K (congelado durante el contrato) + capital de trabajo $600K. El cap de trabajo cubre las pérdidas del arranque (~$231K) con colchón sobrado de ~$369K para imprevistos.
| Concepto | Monto | Notas |
|---|---|---|
| Depósito (2 meses renta base) | $240,000 | Fijo por contrato — no recuperable |
| Capital de trabajo | $600,000 | Cubre el déficit del ramp-up |
| TOTAL | $840,000 |
Cosas que vas a pagar pero falta cotizar formalmente.
| Concepto | Estimación | Notas |
|---|---|---|
| Equipo de cocina | $350,000 | Plancha, trompos, freidoras, refrigeración |
| Eléctrica (panel comercial) | $50,000 | Panel cocina + A.A. |
| Plomería + Gas | $50,000 | Trampas grasa, gas, tarjas |
| Mobiliario | $175,000 | Mesas, sillas, bancos |
| Señalización + Branding | $30,000 | INBA-compatible |
| Permisos + Legal | $40,000 | INBA, SEDUVI, licencias |
| 🍺 Licencia de alcohol | $200,000 | Solo escenario con venta de alcohol |
| TOTAL ESTIMADO | $695,000$895,000 |
| Categoría | Monto | Confianza |
|---|---|---|
| Remodelación (+ 10%) | $523,472 | Cotizado |
| Ventilación — Opción 1: Extracción | $163,706 | Cotizado |
| Ventilación — Opción 2: Ducto A.A. | $188,500 | Cotizado |
| Depósito ($240K) + Capital de trabajo ($600K) | $840,000 | Reserva en cash |
| Equipo + Eléctrica + Plomería + Mobiliario + Señal. + Permisos | $695,000 | Estimado |
| 🍺 Licencia de alcohol | $200,000 | Estimado |
| TOTAL con Opción 1 | $2,222,178$2,422,178 | |
| TOTAL con Opción 2 | $2,246,972$2,446,972 |
Lo que todavía no está confirmado. Estas variables van a mover los números del modelo de forma masiva. Los dos primeros marcados en rojo son críticos.
Pica cada pendiente para expandir o colapsar.
El modelo ahora separa dine-in (lo que ellos van a estimar de su experiencia) y delivery (calculado como 15% sobre el dine-in, conservador porque no sabemos si lo vamos a operar al principio). Los volúmenes de dine-in son: 36 dine-in/día Mes 4-6 firma, 54 Mes 7-9, 74 Mes 10-12, 95 Mes 13-15 (transición), 117 Mes 16+ (maduro) — todos con un ajuste de -10% conservador sobre nuestros estimados de mercado. Los primeros 3 meses desde firma son construcción (0 covers). Beto y Canel validan el dine-in directamente; el delivery ratio es un dial editable en Supuestos del Excel.
La renta actual del local es $140 mil base. El modelo asume DOS cosas que todavía no han pasado y que hay que negociar:
Es la palanca financiera individual más grande del proyecto. Si no se negocia ninguna de las tres, la inversión total sube de $2.25M a ~$2.60M y el Break-Even sube de 49 a ~53 dine-in/día.
El modelo asume un ingreso constante en operación madura. La realidad es que hay variabilidad significativa: diciembre históricamente es bajo, otros meses son altos (verano, fines de semana largos, etc.). Necesitamos modelar el calendario real con sus picos y valles.
Hay $695 mil en estimados sin cotización formal: equipo de cocina ($350K), eléctrica ($50K), plomería + gas ($50K), mobiliario ($175K), señalización + branding ($30K), permisos + legal ($40K). Cotizarlos formalmente reduce la incertidumbre del modelo.
El modelo asume 30% de food cost sobre el ticket promedio. Beto y Canel ya tienen el food cost real de su primera taquería, que va a ser muy similar al de Sonora 128 (mismo tipo de producto, mismo equipo de compras). Hay que pedirles ese número y usarlo en el modelo en vez del estimado del 30%.
Grupo Refrigerantes nos cotizó dos opciones independientes: Opción 1 — Extracción de aire ($163,706) o Opción 2 — Ducto A.A. ($188,500). Hay que decidir cuál se contrata.
Términos comerciales de los proveedores ya cotizados:
Pendiente definir términos de pago.
Lo que pagas cada mes haya o no haya clientes — los gastos fijos del negocio, en términos base (sin IVA).
| Gasto | Monto base | Confianza |
|---|---|---|
| Renta (base, sin IVA) Pago real $139,200 con IVA al arrendador | $120,000 | Target negociación |
| Nómina (6 empleados, arranque) | $70,000 | Estimado |
| Marketing | $20,000 | Estimado |
| Servicios (luz, gas, agua) | $10,000 | Estimado |
| Suministros y desechables | $5,000 | Estimado |
| Mantenimiento y reposición | $5,000 | Estimado |
| Seguros | $7,500 | Estimado |
| TOTAL FIJOS (base) | $237,500 |
El IVA acreditable que pagas en renta, marketing, servicios se recupera implícitamente vía el 8% neto al SAT — no hay que contarlo dos veces. Los costos variables (insumos, comisiones, IVA por cover) viven en la Sección 3 — Margen por Cover.
Cuando vendes un cover, parte de ese dinero se va inmediatamente en insumos, comisiones e IVA neto. Lo que sobra es el margen de contribución — lo que cada cover aporta para pagar los costos fijos del mes.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ticket base (sin IVA) | $280.00$380.00 |
| – Food cost (30%) | –$84.00–$114.00 |
| – IVA neto al SAT (8% × venta) | –$22.40–$30.40 |
| Margen por cover dine-in | $173.60$235.60 |
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ticket base (sin IVA) | $280.00$380.00 |
| – Comisión plataforma (25%) | –$70.00–$95.00 |
| – Food cost (30%) | –$84.00–$114.00 |
| – IVA neto al SAT (8% × venta) | –$22.40–$30.40 |
| Margen por cover delivery | $103.60$140.60 |
$173.60$235.60 (dine-in) + (0.15 × $103.60$140.60) = $189.14$256.69
cada dine-in cover aporta $189.14$256.69 (incluyendo su delivery share, ya después de food cost, comisiones e IVA) para cubrir los $237,500 de costos fijos
El ISR (25%) NO se descuenta en el margen por cover porque solo aplica sobre la utilidad mensual, no sobre cada venta. Se resta al final del P&L (Sección 6).
↓ De ahí sale el break-even de 4936 dine-in/día (siguiente sección)
| Escenario food cost | Margen efectivo / dine-in | Dine-in/día Break-Even |
|---|---|---|
| Base (30%) | $189.14$256.69 | 4936 |
| Conservador (35%) | $172.64$237.44 | 5339 |
El IVA neto del 8% SÍ sube el BE (cada venta contribuye menos a pagar fijos). Pero el ticket subió de $250 a $280 y la renta se corrigió a base. Los tres efectos casi se cancelan. El ISR no afecta el BE porque en el punto exacto de break-even la utilidad es cero — 25% de cero es cero.
Curva de ramp-up de 15 meses desde firma. Esta tabla es la columna vertebral del modelo — todo lo demás (P&L, recuperación, flujo de caja) depende de estos supuestos.
| Fase | Tiempo desde firma | Dine-in/día | + Delivery (15%) | = Total cov | Estado del negocio |
|---|---|---|---|---|---|
| Construcción | Mes 1-3 | 0 | 0 | 0 | Gracia, sin operación |
| Arranque | Mes 4-6 | 36 | 5 | 41 | Debajo del Break-Even |
| Cruzando BE | Mes 7-9 | 54 | 8 | 62 | Cruzando el Break-Even |
| Estabilización | Mes 10-12 | 74 | 11 | 85 | Arriba del Break-Even |
| Transición a Maduro | Mes 13-15 | 95 | 14 | 109 | Crecimiento final |
| Maduro | Mes 16+ | 117 | 18 | 135 | Maduro |
Remodelación, equipo, permisos. Sin operación, sin renta (gracia negociada), sin nómina.
Abres puertas. Debajo del break-even — pérdida NETA de ~$60K/mes que el cap de trabajo absorbeAbres puertas casi en break-even. Resultado neto prácticamente en cero (+$2K/mes) — el alto ticket del alcohol compensa los fijos desde el primer día. (Operativo: –$36K · IVA neto: –$24K · ISR: $0)(Operativo: +$35K · IVA neto: –$33K · ISR: –$1K)
Cruzas el break-even. Surplus neto pequeño de +$21K/mes — el negocio se sostiene soloCruzas el break-even con holgura. Surplus neto de +$92K/mes. (Operativo: +$64K · IVA neto: –$36K · ISR: –$7K)(Operativo: +$172K · IVA neto: –$49K · ISR: –$31K)
Cómodamente arriba del BE. Surplus neto de ~$87K/mes. Cierras el primer año desde firma con +$144K netos acumuladosCómodamente arriba del BE. Surplus neto de ~$185K/mes. Cierras el primer año con +$837K netos acumulados. (Operativo: +$166K · IVA neto: –$50K · ISR: –$29K)(Operativo: +$314K · IVA neto: –$67K · ISR: –$62K)
Volúmenes cercanos al destino final. Nómina ya en ritmo maduro. Surplus neto de ~$157K/mesVolúmenes cercanos al destino final. Nómina ya en ritmo maduro. Surplus neto de ~$282K/mes. (Operativo: +$273K · IVA neto: –$64K · ISR: –$52K)(Operativo: +$463K · IVA neto: –$86K · ISR: –$94K)
Ritmo natural. Surplus neto de ~$238K/mes. Recovery real en Mes 22 desde firma — cálculo completo en sección 7Ritmo natural. Surplus neto de ~$393K/mes. Recovery real en Mes 17 desde firma — solo 5 meses después de abrir. (Operativo: +$396K · IVA neto: –$78K · ISR: –$80K)(Operativo: +$630K · IVA neto: –$106K · ISR: –$131K)
Tomando los supuestos de crecimiento por fase, calculamos el P&L mensual de cada fase desde firma de contrato. Dine-in y delivery se modelan por separado: el dine-in es input directo y el delivery es 15% sobre dine-in. Todo en términos base sin IVA — las dos líneas finales (IVA neto + ISR) son los impuestos al SAT.
Cada columna es una fase del proyecto con su volumen promedio. Las líneas de ingreso y costos son por mes; las últimas filas son el total NETO de la fase y el acumulado neto desde firma. Los primeros 3 meses son construcción: cero ingresos, cero gastos operativos (renta cubierta por gracia, sin nómina, sin operación).
| Mes 1-3 CONSTR. 0 din |
Mes 4-6 Arranque 36 din |
Mes 7-9 Cruz. BE 54 din |
Mes 10-12 Estabiliz. 74 din |
Mes 13-15 Transición 95 din |
Mes 16-18 MADURO 117 din |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingreso Dine-in (base) | $0 | $262K$356K | $393K$534K | $539K$731K | $692K$939K | $852K$1.16M |
| Ingreso Delivery (15% s/ din) | $0 | $39K$53K | $59K$80K | $81K$110K | $104K$141K | $128K$173K |
| Ingreso bruto total (base) | $0 | $301K$409K | $452K$614K | $620K$841K | $795K$1.08M | $980K$1.33M |
| – Comisiones (25% s/ delivery) | $0 | –$10K–$13K | –$15K–$20K | –$20K–$27K | –$26K–$35K | –$32K–$43K |
| – Food cost (30% s/ total) | $0 | –$90K–$123K | –$136K–$184K | –$186K–$252K | –$239K–$324K | –$294K–$399K |
| Margen bruto | $0 | $201K$273K | $302K$409K | $413K$561K | $531K$720K | $654K$888K |
| – Renta (base) (gracia en construcción) | $0 | –$120K | –$120K | –$120K | –$120K | –$120K |
| – Nómina | $0 | –$70K | –$70K | –$80K | –$90K | –$90K |
| – Otros fijos | $0 | –$48K | –$48K | –$48K | –$48K | –$48K |
| Resultado operativo /mes | $0 | –$36K+$35K | +$64K+$172K | +$166K+$314K | +$273K+$463K | +$396K+$630K |
| – IVA neto al SAT (8% × ingreso) | $0 | –$24K–$33K | –$36K–$49K | –$50K–$67K | –$64K–$86K | –$78K–$106K |
| Resultado antes de ISR | $0 | –$60K+$3K | +$28K+$123K | +$116K+$246K | +$210K+$377K | +$318K+$524K |
| – ISR (25% sobre antes ISR, si >0) | $0 | $0–$1K | –$7K–$31K | –$29K–$62K | –$52K–$94K | –$80K–$131K |
| RESULTADO NETO /mes | $0 | –$60K+$2K | +$21K+$92K | +$87K+$185K | +$157K+$282K | +$238K+$393K |
| Total NETO del trimestre (3 meses cada uno) | $0 | –$181K+$6K | +$63K+$277K | +$262K+$554K | +$472K+$847K | +$715K+$1.18M |
| Acumulado NETO desde firma | $0 | –$181K+$6K | –$118K+$283K | +$144K+$837K | +$615K+$1.68M | +$1.33M+$2.86M |
| Posición del inversionista (cap de trabajo absorbe pérdidas iniciales) | –$2.25M–$2.45M | –$2.25M–$2.44M | –$2.25M–$2.16M | –$2.10M–$1.61M | –$1.63M–$763K | –$916K+$416K |
💰 La posición del inversionista se mantiene en –$2.25M–$2.45M durante los meses de pérdida porque el cap de trabajo de $600K ya está dentro de la inversión inicial y absorbe los $181K$0 (opera positivo desde arranque) netos de pérdida del arranque sin que el inversionista ponga un peso más. La posición empieza a mejorar desde el Mes 10-12 y cruza cero en el Mes 22Mes 17. Tabla a 6 trimestres (Mes 1-18); el negocio sigue en ritmo maduro indefinidamente — cada año adicional suma $2.86M netos$4.71M netos.
Posición del inversionista en el tiempo, desde firma del contrato.
| Mes | Estado | Cash flow neto acum. | Posición |
|---|---|---|---|
| Día 0 | Firma + depósito | $0 | –$2.25M–$2.45M |
| Mes 3 | Fin construcción | $0 | –$2.25M–$2.45M |
| Mes 6 | Fin Arranque · 36 din | –$181K+$6K | –$2.25M–$2.44M |
| Mes 9 | Fin Cruz. BE · 54 din | –$118K+$283K | –$2.25M–$2.16M |
| Mes 12 | Fin Estabiliz. · fin Año 1 | +$144K+$837K | –$2.10M–$1.61M |
| Mes 15 | Fin Transición · 95 din | +$615K+$1.68M | –$1.63M–$763K |
| Mes 17 ✓ | Cruza cero · 1.42 años | ~$2.45M | ~$0 ✓ |
| Mes 18 | Maduro arrancado · 117 din | +$1.33M+$2.86M | –$916K+$416K |
| Mes 21 | Maduro 6 mesesMaduro 6 meses | +$2.05M+$4.04M | –$201K+$1.59M |
| Mes 22 ✓ | Cruza cero · 1.83 años | ~$2.25M | ~$0 ✓ |
| Mes 24 | 2 años | +$2.76M+$5.22M | +$514K+$2.77M |
| Mes 30 | 2.5 años | +$4.19M+$7.58M | +$1.94M+$5.13M |
| Mes 36 | 3 años | +$5.62M+$9.93M | +$3.37M+$7.49M |
| Mes 42 | 3.5 años | +$7.05M+$12.29M | +$4.81M+$9.84M |
| Mes 48 ⭐ | 4 años · horizonte del modelo | +$8.48M+$14.65M | +$6.24M+$12.20M |
Cruza cero en Mes 22Mes 17. Después, +$1.43M+$2.36M netos cada 6 meses. Asume ritmo maduro desde Mes 16, sin inflación, impuestos aplicados (IVA neto 8% + ISR 25%).
| Velocidad de ramp-up | Recuperación | Profit neto a 4 años |
|---|---|---|
| Maduro en Mes 16 (escenario base) | ~Mes 22 (1.83 años) | +$6.24M |
| Maduro en Mes 21 (transición lenta) | ~Mes 25 | +$5.1M |
| Maduro en Mes 27 (muy lento) | ~Mes 31 | +$3.8M |
Cada peso que bajes la renta cae ~75% al bolsillo del inversionista — solo el ISR lo toca (y solo cuando hay utilidad). El baseline es la renta actual ($140K base). Ahorros mostrados en términos base — en neto después de ISR, el impacto es ~75% de estos números.
| Renta base | Con IVA | Dine-in BE | Ahorro base / mes | Ahorro base / año | Ahorro base 4 años |
|---|---|---|---|---|---|
| $80K | $92,800 | 40 | $60,000 | $720,000 | $2.88 M |
| $90K | $104,400 | 42 | $50,000 | $600,000 | $2.40 M |
| $100K (aspiracional) | $116,000 | 44 | $40,000 | $480,000 | $1.92 M |
| $120K (base modelo · más probable) | $139,200 | 49 | $20,000 | $240,000 | $0.96 M |
| $140K (actual) | $162,400 | 53 | — | — | — |
Si el dueño del local decide no renovar después del plazo inicial, el contrato tiene que durar lo suficiente para recuperar la inversión con margen. El recovery base es Mes 22, pero en un escenario de ramp-up lento puede correrse a Mes 25-31. Por eso 2 años queda apretado — el mínimo seguro es 3-4 años.
| Contrato | Termina | Posición neta | Veredicto |
|---|---|---|---|
| 2 años | Mes 24 | +$514K | Apretado si ramp-up lento, apenas recuperas |
| 3 años mín. razonable | Mes 36 | +$3.37M | Decente +1.5x la inversión |
| 4 años mín. seguro | Mes 48 | +$6.24M | Holgado +2.8x la inversión |
¿Qué es? En lugar de pagar la renta completa desde el día uno del contrato, negocias con el arrendador pagarla gradualmente durante los primeros años hasta llegar al 100%. El dueño "te presta" parte de la renta inicial y se lo cobras después cuando el negocio ya está generando surplus en ritmo maduro. No es un descuento — es una reprogramación del pago en el tiempo.
¿Por qué importa tanto? Porque la renta duele más cuando menos tienes — justo durante el ramp-up, cuando los covers están bajos y la operación está en pérdida. Cada peso ahorrado en el Mes 4-15 (el arranque) es un peso que no tienes que sacar del capital de trabajo. Cuando la renta "sube" al 100% en Año 3+, ya estás en ritmo maduro generando $238K/mes netos — la renta completa representa solo el 13% del ingreso. La aguantas sin problema.
| Año de operación | % renta | Renta efectiva /mes (con IVA) | Ahorro base /mes vs renta plana |
|---|---|---|---|
| Año 1 op (Mes 4-15 firma) | 60% | $83,520 | $48,000 |
| Año 2 op (Mes 16-27 firma) | 80% | $111,360 | $24,000 |
| Año 3+ op (Mes 28+ firma) | 100% | $139,200 | — |
La primera fila es idéntica al modelo base que has visto a lo largo de todo el documento. Las otras tres son escenarios de upside adicional si logramos negociar.
| Escenario | Recovery | Profit neto 4 años |
|---|---|---|
| Base $120K plano (modelo actual) | Mes 22 | $6.24 M |
| $120K escalonado 60/80/100 | ~Mes 20 | $6.89 M (+$0.65M) |
| $100K plano (aspiracional) | ~Mes 20 | $6.92 M (+$0.68M) |
| $100K escalonado 60/80/100 (upside total) | ~Mes 18 | $7.62 M (+$1.38M) |
"Arrendador: ayúdanos a arrancar con una renta escalonada al 60/80/100% los primeros 3 años. A cambio te garantizamos contrato mínimo de 4 años y un depósito más alto. Si el negocio falla en Año 1 porque la renta nos ahogó, tú también pierdes — es mejor un inquilino que sobreviva pagando gradual que un local vacío al año."